L’investissement immobilier Duflot

Le premier ministre, Manuel Valls, a mis en place le 1er septembre 2014 la loi Pinel (elle porte le nom de l’actuelle ministre du Logement Sylvia Pinel). Cette dernière remplace l’ancienne loi Duflot depuis le 1er janvier 2015 et prévoit de nouvelles conditions en matière d’investissement immobilier. Vous pouvez en savoir davantage sur l’immobilier en loi Pinel en réalisant une simulation loi Duflot 2022. Le nouveau dispositif reprend des conditions presque semblables à celles de la loi Duflot. Il offre de nombreux avantages, notamment en termes de réduction d’impôt (12 %, 18 % et 21 %) et de durée de location (6 ans, 9 ans ou 12 ans). Opter pour le dispositif Pinel vous permet donc de bénéficier d’un avantage fiscal en fonction de cet engagement à la location : 

• Pour un engagement de 6 ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt à hauteur de 12 % de votre engagement initial.
• Pour un engagement de 9 ans, cette réduction d’impôt monte à 18 %.
• Enfin, si vous vous engagez sur 12 ans, la réduction d’impôt est égale à 21 % du montant investi dans l’acquisition du logement neuf.

Prévu pour prendre fin en 2021, le dispositif Pinel a été prorogé par la Loi de finances pour 2021 jusqu’au 31 décembre 2024. Néanmoins, cette prolongation est conditionnée à une baisse des taux de défiscalisation. Ainsi, à partir de 2023, les nouveaux taux de défiscalisation seront de 10,5 %, 15 % et 17,5 % pour un engagement de 6, 9 ou 12 ans. À compter de 2024, les nouveaux taux de défiscalisation seront de 9 %, 12 % ou 14 % pour un engagement respectif de 6, 9 ou 12 ans.

Pour résumer, les taux de réduction en fonction de l’engagement initial seront de :

	6 ans	9 ans	12 ans
2022	12%	18%	21%
2023	10,5%	15%	17,5%
2024	9%	12%	14%

A NOTER : Depuis le 1er janvier 2023, dans le cadre d'un nouveau dispositif intitulé Pinel Plus (ou Pinel+), l'acquisition de biens qui remplissent certaines conditions notamment de zonage, écologiques et de confort, permet de continuer à percevoir une réduction d'impôt à taux plein (12 %, 18 % ou 21 %).

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En vigueur à partir de janvier 2013, puis remplacé par la loi Pinel, le nouveau dispositif fiscal dédié à l’investissement immobilier Duflot dans le logement locatif neuf a été mis en place afin de pallier la crise du logement et de relancer l’investissement dans les zones à forte demande locative.

Dans le cadre de la loi Duflot, l’investisseur fait l’acquisition d’un logement neuf, le loue au minimum durant neuf ans selon les réglementations en vigueur et bénéficie en contrepartie d’une réduction fiscale à 18 % du montant de son investissement immobilier Duflot.

 

En quoi consiste l’investissement Duflot ?

Les avantages fiscaux

En investissant dans un logement neuf, le dispositif immobilier Duflot consent à tous contribuables français une réduction d’impôt à hauteur de 18 % de la valeur du bien, répartie sur neuf ans. Le plafond des investissements immobiliers Duflot est limité à 300 000 € par an (pour deux logements).

Exemple :
Claude achète un appartement à Paris à 315 000 €, il défiscalise 54 000 € sur 9 ans soit 6 000 € par an. En effet, le calcul de la réduction d’impôt se base sur le plafond des 300 000 € : 300 000 € x 18 % = 54 000 € pendant 9 ans
54 000 € / 9 = 6 000 € sur 1 an

A NOTER :
Votre réduction d’impôt à hauteur de 18 % est évaluée dès la signature de l’acte notarié, mais elle ne s’applique qu’à la date de la livraison de votre bien. Cette déduction fiscale est applicable sur les revenus de l’année en cours.

Les autres avantages d’un investissement immobilier Duflot

 

Se construire un patrimoine immobilier sans apport

Avec la loi Duflot, vous pouvez devenir propriétaire en vous construisant un patrimoine immobilier sans apport. Vos avantages fiscaux ainsi que vos loyers vous permettent de financer votre bien.

Protéger sa famille

La loi Duflot vous permet de protéger vos proches grâce à l’assurance décès-invalidité rattachée à votre prêt immobilier Duflot.

Préparer sa retraite

Les plus-values issues de la revente de votre bien ou encore la rente locative perçue au terme des neufs ans vous permettent de préparer votre retraite en toute sérénité.

Engagements et conditions de l’investissement immobilier Duflot

Pour bénéficier des avantages de l’investissement locatif en loi Duflot, il faut vous engager à respecter les 9 conditions suivantes :

Le choix de votre bien

1. Le bien acheté doit être neuf

2. Votre logement doit bénéficier de la norme RT 2012 ou du label BBC 2005

3. Votre bien doit être localisé en zone A bis, A, B1 ou certaines villes de la zone B2

4. Le prix d’achat du m2 est plafonné à 5 500€

La mise en location de votre bien

5. Votre logement doit être mis en location pendant 9 ans

6. Le bien mis en location se doit d’être nu

7. Votre locataire ne peut être rattaché à votre foyer fiscal, ni être ascendant ou descendant

8. Les plafonds de loyers doivent être respectés

Les plafonds de ressources des locataires doivent être respectés

Focus sur les conditions essentielles de la loi Duflot

La localisation de votre bien en zone A bis, A, B1 ou B2

La loi de défiscalisation ne concerne que les investissements immobilier Duflot dans les agglomérations et les communes françaises souffrant d’un manque de logement. Déterminées par un arrêté ministériel, cinq zones ont été délimitées selon leur éligibilité et leur prix du mètre carré.

Les plafonds de loyers

Les plafonds de loyers sont les prix de location maximum d’un logement en loi de défiscalisation Duflot. Dans ce cadre, le plafond de loyers est déterminé au m2 en fonction de deux paramètres : la zone géographique et la surface pondérée du logement.

Pour bénéficier des avantages Duflot, ces plafonds doivent être respectés. Chaque année, ils sont réévalués et fixés par décret selon la politique de zonage.

Le calcul des plafonds de loyer requiert, de prime abord, l’estimation de la surface pondérée et du coefficient multiplicateur.

• La surface pondérée

Celle-ci se calcule en fonction des surfaces du logement. Le calcul est le suivant:

Surface habitable + (Surface des annexes / 2) = Surface pondérée

Exemple :
L’appartement de Claude mesure 48 m2. Il a un balcon de 12 m2 et un parking de 8 m2. Il calcule sa surface pondérée comme suit :
48 + (12 / 2) = 54 m2 car son parking n’est pas considéré comme une surface annexe et que la surface de son balcon n’est pas plafonnée (inférieure à 16 m2).

A NOTER :
1. La surface des annexes doit être inférieure ou égale à 16 m2, (soit dans le calcul, un quotient de 8).
2. Un parking n’est pas une surface annexe.

• Le coefficient multiplicateur

Celui-ci modère le loyer en fonction de la surface pondérée de votre bien immobilier Duflot. En ce sens, le loyer d’un logement de moins de 63 m2 sera bonifié tandis qu’un loyer pour un bien immobilier de plus de 63 m2 sera diminué.

Le calcul du coefficient multiplicateur s’opère ainsi :

0.7 + (19 / la surface pondérée)

Exemple :
Claude souhaite calculer son coefficient multiplicateur. Comme sa surface pondérée de son bien immobilier Duflot est de 54 m2, son coefficient sera de :
0.7 + (19 / 54) = 1,05

A NOTER :
Le coefficient multiplicateur est sans unité. Il varie entre 0,70 et 1,20. Il est donc arrondi à deux chiffres après la virgule.

 

Les plafonds des ressources des locataires

Dans le cadre d’un investissement immobilier Duflot, les ressources des locataires sont plafonnées. Ces plafonds, révisés annuellement, sont établis selon la zone géographique et en fonction du nombre de personnes inscrite dans le foyer fiscal de référence. Attention : depuis que Sylvia Pinel est devenue ministre du Logement en 2014, de nouvelles annonces ont été faites concernant les révisions des zones A/B/C. Ces dernières ne sont plus amené à évoluer depuis le 1^er Janvier 2015.

Les plafonds de loyer sont calculés sur l’avis d’imposition sur le revenu établi au titre de l’année N-2 du foyer fiscal.

Composition du foyer du locataire	ZONE A	ZONE A Bis	ZONE B1	ZONE B2
Personne seule	36 502 €	36 502 €	29 751 €	26 776 €
Couple	54 554 €	54 554 €	39 731 €	35 757 €
Personne seule ou couple +1*	71 515 €	65 579 €	47 780 €	43 002 €
Personne seule ou couple +2*	85 384 €	78 550 €	57 681 €	51 913 €
Personne seule ou couple +3*	101 589 €	92 989 €	67 854 €	61 069 €
Personne seule ou couple +4*	114 315 €	104 642 €	76 472 €	68 824 €
Majoration à partir de +5*	+ 12 736 €	+ 11 659 €	+ 8 531 €	+ 7 677 €

*personnes à charge

Exemple :
Claude peut louer son appartement parisien (zone A bis) à un couple avec enfant qui dispose d’un revenu maximum de 71 515 €.

Réussir votre investissement immobilier Duflot

Le choix de votre logement

Sa localisation

Pour renforcer la réussite de votre investissement immobilier Duflot, préférez les grandes agglomérations françaises fortes de leur dynamisme et de leur attractivité économique afin d’augmenter votre potentiel locatif.

Lors du choix de votre logement, prenez le temps de sélectionner un programme, selon un type de quartier, les commodités et les services publics alentours. Veillez également à ce qu’il soit connecté et bien desservi (bus, métro, tram, rocades…).

Prenez également le temps de visiter ce logement pour prendre connaissance de sa qualité et de ses atouts.

Le type de logement locatif

Selon votre situation fiscale et votre capacité d’épargne, vous pourrez choisir le type de logement qui est le plus adapté pour votre investissement immobilier Duflot.

Le choix des professionnels immobiliers Duflot

Le choix de votre promoteur immobilier Duflot

Bien investir en loi Duflot, c’est s’assurer :

• • que votre promoteur ait un certain nombre de programmes à son actif dans le lieu où vous prévoyez d’investir,

• • de pouvoir bénéficier auprès de ce promoteur d’une garantie financière d’achèvement des travaux aussi bien externes (structure du bâtiment) qu’interne (votre logement),

• de la qualité de la construction proposée.

Le conseiller en gestion patrimoine et ses missions

Vous pouvez optimiser la constitution de votre projet immobilier Duflot en vous rapprochant d’un conseiller en gestion de patrimoine.

Celui-ci vous apportera des solutions adaptées et des conseils avisés en termes de financement, de fiscalité et de patrimoine. Il saura vous accompagner au fil de la procédure constitutive de votre projet d’investissement locatif.

A NOTER :
Pour choisir un conseiller en gestion de patrimoine, il est recommandé de vérifier ses certifications et ses agréments attestant de la qualité de ses prestations et de son sérieux.

 

La gestion de votre bien immobilier Duflot

Vous pouvez faire appel à un gestionnaire locatif se chargeant de la mise en location rapide de votre logement, ainsi que de son suivi. Professionnel de l’immobilier Duflot, il vous proposera de souscrire à des assurances indemnisant les éventuels loyers impayés, les détériorations immobilières, les carences locatives et l’équipement de la maison. Votre maison ou votre appartement locatif possèdent en effet de nombreux objets de valeurs tel que l’équipement de la cuisine ou le mobilier de la salle de bain qu’il s’agit d’assurer. Ces garanties vous permettront ainsi de préserver votre bien et de sécuriser votre investissement.

Le Pinel Plus depuis le 1er janvier 2023

Successeur de la loi Pinel et donc de la loi Duflot, le Pinel Plus est un nouveau dispositif qui a été mis en place le 1er janvier 2023. Prévue pour accompagner la loi Pinel jusqu’au 31 décembre 2024, la loi Pinel Plus permet aux investisseurs de conserver un avantage fiscal conséquent. Le Pinel Plus propose aux investisseurs de conserver les taux de réduction d’impôt de 12 %, 18 % et 21 % si l’investissement a lieu dans un bien immobilier situé en quartier prioritaire ou qu’il respecte des nouvelles conditions portant sur la qualité et les performances environnementales. Ces conditions sont les suivantes :

• à partir du T3, avoir une double exposition au soleil
• respecter une surface habitable minimum selon la typologie du logement : 28 m² pour les studio, 45 m² pour les T2, 62 m² pour les T3, 79 m² pour les T4, 96 m² pour les T5 
• avoir un extérieur, qui doit respecter une dimension minimale également (3 m² pour les T1/T2, 5 m² pour les T3, 7 m² pour les T4, 9 m² pour les T5)
• respecter des normes environnementales strictement supérieures à celles du jalon 2025 de la RE2020 
• avoir un DPE classé A pour les biens acquis ou construits à partir de 2024