Le premier ministre, Manuel Valls, avait mis en place le 1er septembre 2014 la loi Pinel (elle porte le nom de l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel). Cette dernière remplace l’ancienne loi Duflot depuis le 1er janvier 2015 et prévoit de nouvelles conditions en matière d’investissement immobilier. Vous pouvez en savoir davantage sur l’immobilier en loi Pinel en réalisant une simulation loi Duflot 2022. Le dispositif Pinel reprenait dans les grandes lignes le fonctionnement de son prédécesseur, tout en apportant plus de souplesse, notamment en permettant aux investisseurs de choisir la durée de leur engagement locatif. Investir avec le dispositif Pinel vous permettait donc de bénéficier d’un avantage fiscal en fonction de cet engagement à la location :
- Pour un engagement de 6 ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt à hauteur de 12 % de votre engagement initial.
- Pour un engagement de 9 ans, cette réduction d’impôt monte à 18 %.
- Enfin, si vous vous engagez sur 12 ans, la réduction d’impôt est égale à 21 % du montant investi dans l’acquisition du logement neuf.
Prévu initialement pour prendre fin en 2021, le dispositif Pinel avait été prolongé jusqu’au 31 décembre 2024 par la loi de finances pour 2021. Cette prorogation s’était accompagnée d’une révision à la baisse des taux de défiscalisation. Ainsi, pour les investissements réalisés en 2023, les taux étaient passés à 10,5 %, 15 % et 17,5 % pour des engagements respectifs de 6, 9 ou 12 ans. En 2024, ils avaient été abaissés à 9 %, 12 % et 14 %. Depuis le 1er janvier 2025, le dispositif Pinel est définitivement clos, aucun mécanisme de défiscalisation dans le neuf ne l’ayant remplacé à ce jour.
Pour résumer, les taux de réduction en fonction de l’engagement initial étaient de :
6 ans 9 ans 12 ans
2022 12% 18% 21%
2023 10,5% 15% 17,5%
2024 9% 12% 14%
A NOTER : Entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2024, dans le cadre du dispositif Pinel Plus (ou Pinel+), l’acquisition de biens immobiliers répondant à certaines conditions strictes, notamment en matière de zonage, de performance énergétique et de confort d’usage, permettait aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt à taux plein, soit 12 %, 18 % ou 21 %, selon la durée d’engagement locatif.
Entré en vigueur en janvier 2013, puis remplacé par la loi Pinel en 2014, l’ancien dispositif fiscal dédié à l’investissement immobilier Duflot dans le logement locatif neuf avait été mis en place afin de pallier la crise du logement et de relancer l’investissement dans les zones à forte demande locative.
Dans le cadre de la loi Duflot, l’investisseur faisait l’acquisition d’un logement neuf, qu’il s’engageait à louer pendant une durée minimale de neuf ans, en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires. En contrepartie de cet engagement, il bénéficiait d’une réduction d’impôt équivalente à 18 % du montant de son investissement, dans la limite d’un plafond fixé par la réglementation en vigueur à l’époque.
Immobilier Duflot : jusqu’à 18% de réduction fiscale.
En quoi consiste l’investissement avec l’ancienne loi Duflot ?
Les avantages fiscaux
En investissant dans un logement neuf, le dispositif Duflot accordait aux contribuables français une réduction d’impôt de 18 % de la valeur du bien, répartie de manière linéaire sur neuf ans. L’investissement était plafonné à 300 000 € par an, dans la limite de deux logements par an.
Exemple :
Claude achète un appartement à Paris à 315 000 €, il défiscalise 54 000 € sur 9 ans soit 6 000 € par an. En effet, le calcul de la réduction d’impôt se base sur le plafond des 300 000 € : 300 000 € x 18 % = 54 000 € pendant 9 ans
54 000 € / 9 = 6 000 € sur 1 an
A NOTER : Votre réduction d’impôt à hauteur de 18 % est évaluée dès la signature de l’acte notarié, mais elle ne s’applique qu’à la date de la livraison de votre bien. Cette déduction fiscale est applicable sur les revenus de l’année en cours.
Les autres avantages d’un investissement immobilier Duflot
Se construire un patrimoine immobilier sans apport
Avec la loi Duflot, de nombreux investisseurs avaient la possibilité de devenir propriétaires sans apport personnel. Les avantages fiscaux associés au dispositif, combinés aux revenus locatifs, permettaient de financer en grande partie l’acquisition du bien immobilier.
Protéger sa famille
Le recours à un prêt immobilier dans le cadre de la loi Duflot s’accompagnait généralement d’une assurance décès-invalidité, offrant ainsi une protection financière aux proches de l’investisseur en cas d’imprévu.
Préparer sa retraite
Au terme de la période d’engagement locatif de neuf ans, l’investisseur pouvait revendre le bien et réaliser une plus-value, ou continuer à percevoir une rente locative. Ces revenus complémentaires permettaient ainsi de préparer sereinement la retraite tout en capitalisant sur un actif immobilier.
Engagements et conditions de l’investissement immobilier Duflot
Pour bénéficier des avantages de l’investissement locatif en loi Duflot, les investisseurs devaient s’engager à respecter les 9 conditions suivantes :
Le choix de votre bien
| 1. Le bien acheté doit être neuf |
| 2. Votre logement doit bénéficier de la norme RT 2012 ou du label BBC 2005 |
| 3. Votre bien doit être localisé en zone A bis, A, B1 ou certaines villes de la zone B2 |
| 4. Le prix d’achat du m2 est plafonné à 5 500€ |
La mise en location de votre bien
| 5. Votre logement doit être mis en location pendant 9 ans |
| 6. Le bien mis en location se doit d’être nu |
| 7. Votre locataire ne peut être rattaché à votre foyer fiscal, ni être ascendant ou descendant |
| 8. Les plafonds de loyers doivent être respectés |
| Les plafonds de ressources des locataires doivent être respectés |
Focus sur les conditions essentielles de la loi Duflot
La localisation de votre bien en zone A bis, A, B1 ou B2
La loi de défiscalisation ne concerne que les investissements immobilier Duflot dans les agglomérations et les communes françaises souffrant d’un manque de logement. Déterminées par un arrêté ministériel, cinq zones ont été délimitées selon leur éligibilité et leur prix du mètre carré.
Les plafonds de loyers
Les plafonds de loyers sont les prix de location maximum d’un logement en loi de défiscalisation Duflot. Dans ce cadre, le plafond de loyers est déterminé au m2 en fonction de deux paramètres : la zone géographique et la surface pondérée du logement.
Pour bénéficier des avantages Duflot, ces plafonds devaient être respectés. Chaque année, jusqu’à la fin du dispositif ils ont été réévalués et fixés par décret selon la politique de zonage.
Le calcul des plafonds de loyer requiert, de prime abord, l’estimation de la surface pondérée et du coefficient multiplicateur.
-
La surface pondérée
Celle-ci se calcule en fonction des surfaces du logement. Le calcul est le suivant:
Surface habitable + (Surface des annexes / 2) = Surface pondérée
Exemple :
L’appartement de Claude mesure 48 m2. Il a un balcon de 12 m2 et un parking de 8 m2. Il calcule sa surface pondérée comme suit :
48 + (12 / 2) = 54 m2 car son parking n’est pas considéré comme une surface annexe et que la surface de son balcon n’est pas plafonnée (inférieure à 16 m2).
A NOTER : 1. La surface des annexes doit être inférieure ou égale à 16 m2, (soit dans le calcul, un quotient de 8). 2. Un parking n’est pas une surface annexe.
-
Le coefficient multiplicateur
Celui-ci modère le loyer en fonction de la surface pondérée de votre bien immobilier Duflot. En ce sens, le loyer d’un logement de moins de 63 m2 sera bonifié tandis qu’un loyer pour un bien immobilier de plus de 63 m2 sera diminué.
Le calcul du coefficient multiplicateur s’opère ainsi :
0.7 + (19 / la surface pondérée)
Exemple :
Claude souhaite calculer son coefficient multiplicateur. Comme sa surface pondérée de son bien immobilier Duflot est de 54 m2, son coefficient sera de :
0.7 + (19 / 54) = 1,05
A NOTER : Le coefficient multiplicateur est sans unité. Il varie entre 0,70 et 1,20. Il est donc arrondi à deux chiffres après la virgule.
Les plafonds des ressources des locataires
Dans le cadre d’un investissement immobilier Duflot, les ressources des locataires sont plafonnées. Ces plafonds, révisés annuellement, sont établis selon la zone géographique et en fonction du nombre de personnes inscrite dans le foyer fiscal de référence. Attention : Une nouvelle révision des zones A/B/C a été mise en œuvre le 5 juillet 2024, entraînant des modifications dans la classification de plusieurs communes.
Les plafonds de loyer sont calculés sur l’avis d’imposition sur le revenu établi au titre de l’année N-2 du foyer fiscal.
| Composition du foyer du locataire | ZONE A | ZONE A Bis | ZONE B1 | ZONE B2 |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € |
| Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € |
| Personne seule ou couple +1* | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € |
| Personne seule ou couple +2* | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € |
| Personne seule ou couple +3* | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € |
| Personne seule ou couple +4* | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € |
| Majoration à partir de +5* | + 15 335 € | + 14 039 € | + 10 273 € | + 9 243 € |
*personnes à charge
Exemple :
Claude peut louer son appartement parisien (zone A bis) à un couple avec enfant qui dispose d’un revenu maximum de 86 112 €.
Réussir votre investissement avec l’ancien dispositif immobilier Duflot
Le choix de votre logement
Sa localisation
Pour renforcer la réussite de votre investissement immobilier Duflot, préférez les grandes agglomérations françaises fortes de leur dynamisme et de leur attractivité économique afin d’augmenter votre potentiel locatif.
Lors du choix de votre logement, prenez le temps de sélectionner un programme, selon un type de quartier, les commodités et les services publics alentours. Veillez également à ce qu’il soit connecté et bien desservi (bus, métro, tram, rocades…).
Prenez également le temps de visiter ce logement pour prendre connaissance de sa qualité et de ses atouts.
Le type de logement locatif
Selon votre situation fiscale et votre capacité d’épargne, vous pourrez choisir le type de logement qui est le plus adapté pour votre investissement immobilier Duflot.
Le choix des professionnels immobiliers Duflot
Le choix de votre promoteur immobilier Duflot
Bien investir en loi Duflot, c’est s’assurer :
-
-
que votre promoteur ait un certain nombre de programmes à son actif dans le lieu où vous prévoyez d’investir,
-
-
-
de pouvoir bénéficier auprès de ce promoteur d’une garantie financière d’achèvement des travaux aussi bien externes (structure du bâtiment) qu’interne (votre logement),
-
-
de la qualité de la construction proposée.
Le conseiller en gestion patrimoine et ses missions
Vous pouvez optimiser la constitution de votre projet immobilier Duflot en vous rapprochant d’un conseiller en gestion de patrimoine.
Celui-ci vous apportera des solutions adaptées et des conseils avisés en termes de financement, de fiscalité et de patrimoine. Il saura vous accompagner au fil de la procédure constitutive de votre projet d’investissement locatif.
A NOTER : Pour choisir un conseiller en gestion de patrimoine, il est recommandé de vérifier ses certifications et ses agréments attestant de la qualité de ses prestations et de son sérieux.
La gestion de votre bien immobilier Duflot
Vous pouvez faire appel à un gestionnaire locatif se chargeant de la mise en location rapide de votre logement, ainsi que de son suivi. Professionnel de l’immobilier Duflot, il vous proposera de souscrire à des assurances indemnisant les éventuels loyers impayés, les détériorations immobilières, les carences locatives et l’équipement de la maison. Votre maison ou votre appartement locatif possèdent en effet de nombreux objets de valeurs tel que l’équipement de la cuisine ou le mobilier de la salle de bain qu’il s’agit d’assurer. Ces garanties vous permettront ainsi de préserver votre bien et de sécuriser votre investissement.
Le Pinel Plus du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024
Successeur de la loi Pinel, elle-même héritière de la loi Duflot, le dispositif Pinel Plus avait été mis en place le 1er janvier 2023. Il était conçu pour prolonger temporairement les avantages fiscaux du Pinel classique tout en introduisant de nouvelles exigences en matière de qualité d’usage et de performance environnementale. Le Pinel Plus a pris fin le 31 décembre 2024, sans reconduction prévue par la loi de finances pour 2025. Ce dispositif permettait aux investisseurs de conserver les taux de réduction d’impôt de 12 %, 18 % et 21 %, à condition que le logement soit situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qu’il respecte un ensemble de critères renforcés, parmi lesquels :
- à partir du T3, avoir une double exposition au soleil
- respecter une surface habitable minimum selon la typologie du logement : 28 m² pour les studio, 45 m² pour les T2, 62 m² pour les T3, 79 m² pour les T4, 96 m² pour les T5
- avoir un extérieur, qui doit respecter une dimension minimale également (3 m² pour les T1/T2, 5 m² pour les T3, 7 m² pour les T4, 9 m² pour les T5)
- respecter des normes environnementales strictement supérieures à celles du jalon 2025 de la RE2020
- avoir un DPE classé A pour les biens acquis ou construits à partir de 2024
La loi Denormandie : l’alternative à la loi Pinel pour investir dans l’ancien
Le Pinel et le Pinel Plus ont constitué les derniers dispositifs fiscaux incitatifs à l’investissement locatif dans le neuf, avant leur arrêt définitif au 31 décembre 2024. Depuis cette date, aucun dispositif de défiscalisation n’a été instauré pour les logements neufs. En revanche, il demeure possible de bénéficier d’une réduction d’impôt (jusqu’à 21%) dans le secteur de l’immobilier ancien grâce à la loi Denormandie.
Mis en place en 2019, le dispositif Denormandie s’adresse aux investisseurs qui achètent un logement ancien avec travaux situé dans une commune éligible, notamment celles engagées dans le programme Action Cœur de Ville ou dans une opération de revitalisation du territoire (ORT). Pour être éligibles, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Le bien doit ensuite être loué nu, en tant que résidence principale, pour une durée minimale de six ans, tout en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires, similaires à ceux appliqués dans le dispositif Pinel.
Selon le site la-loi-denormandie.immo, plus de 220 villes sont éligibles au dispositif, offrant ainsi aux investisseurs un large éventail d’opportunités dans les centres-villes anciens à réhabiliter. La loi Denormandie constitue donc aujourd’hui une alternative pour ceux qui ne peuvent plus investir avec le dispositif Pinel.